社長日記〜あるFP、不動産コンサルタントの活動記録

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zoom RSS 賃貸併用住宅セミナーを講演

<<   作成日時 : 2012/03/17 15:37   >>

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役所さん、唐沢さん、黒木メイサさんらのCMやってるハウスメーカーの東京支社で講演しました。
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賃貸併用住宅は、文字通り、自宅の一部に賃貸部分を設定し、その賃料収入でローン返済に充当したり収入を得るという欲張りな自宅の形態のひとつです。 私は、本日の講演では、主に税対策(相続税、固定資産税)という観点でお話しさせて頂きました。



相続税は、検討中の税・社会保障一体改革の素案においても、基礎控除の引下げや、税率の見直しなど、明確に増税方向にあります。


現在の税体系においての課税割合(平成21年分)では全国平均で4.1%となっております。(亡くなった方に占める相続税の課税のあった割合)。 バブル時代には最高で7.9%とほぼ2倍で税収の現状の約2倍でしたが、平成25年の見直しの予測で、かつての課税割合に近くなることが予想されております。


都内においては現状でも課税割合が全国最高の8.2%(千代田区は約18%)なので、この近い将来の相続税見直しでかなりの方に相続税が掛かることになりそうです。 主な資産はご自宅だけという方にも相続税が掛かり得ることになりそうなんです。


2010年にすでに改正されている小規模宅地の評価減特例の適用厳格化で、実は同居してない子供への相続の場合などでも特例が受けれなくなり、実質的に増税になったケースもたくさん有ります。 賃貸併用住宅においても、自宅部分と賃貸部分の割合で、80%評価減になる面積と50%減になる面積が変わってくるので、ただ敷地の効率利用や採算性重視の観点だけでは、税金面でのデメリットを受けうるケースも出てくるので、これまで以上にコンサルティング力が試されます。



いっぽう、建物プランにおいては、自宅部分と賃貸部分のそれぞれのプライバシーがしっかりと確保されることが、入居者の安定確保とご自宅の暮らしやすさに実現に必要不可欠な要素となります。 玄関部分が区分されていること、それぞれの動線が独立し確保されていることなど、検討すべき項目もたくさんあります。



セミナーはビルの最上階でしたので、東京タワー、富士山、スカイツリーが一望できるお部屋とのことでしたが、あいにくの空模様で期待の絶景は見れませんでした。。















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